CONTRATO DE COMPRAVENTA DE TERRENO EJIDAL

En este artículo te platicamos los elementos esenciales de un contrato de compraventa de terreno ejidal. Si alguna vez has celebrado un contrato de compraventa genérico, te habrás dado cuenta que las disposiciones que éste contenga dependen en gran medida de lo que estás vendiendo o comprando. Sin embargo, hay ciertos bienes que tienen regulación muy específica al momento de ser comprados o vendidos, como es en el caso de los bienes inmuebles, y más específicamente, de terrenos ubicados dentro de ejidos.

En este artículo te explicamos qué debe incluir tu contrato para que sea válido y para que te asegures de que tu compraventa esté asegurada, ya que a menudo si éste no se realiza de manera correcta, puede ser impugnado ante terceros o los propios ejidatarios. También te dejamos un machote elaborado por nuestro equipo legal para que lo utilices en tu operación de compraventa.

¿Qué es un Contrato de Compraventa de Terreno Ejidal?

Es aquel en el cual uno de los contratantes, el vendedor, se obliga a transferir la propiedad de un bien inmueble, concretamente de un terreno ejidal, a otro, el comprador, quien a su vez se obliga a pagar por ello un precio cierto y en dinero.

Definición y Características de los Terrenos Ejidales

El ejido es un tipo de tierras que surge a partir de la reforma agraria revolucionaria, consistente en sus inicios en un terreno colectivo, indiviso y sin posibilidad de venderse o heredarse. Cuenta con tres órganos principales para su funcionamiento y administración: la asamblea, el comisario ejidal y el consejo de vigilancia.

Antes de que fuera reformado el artículo 27 Constitucional y de que se promulgara la Ley Agraria, no les era posible a los ejidatarios vender o enajenar los derechos derivados de un ejido; su objetivo primordial era que trabajaran la tierra, ya que estos bienes inmuebles eran propiedad de la nación.

Sin embargo, la Ley Agraria permite la venta de terrenos ejidales, sujeto a ciertas condiciones legales. Se sigue intentando proteger la integridad del ejido y la comunidad, pero también intenta reconocerle al ejidatario individual su derecho de decidir qué hacer con su propiedad y beneficiarse de ésta, siempre que cuente con la autorización de la asamblea del ejido.

Existen tres tipos de tierras ejidales, de las cuales únicamente puede venderse un solo tipo:

• Tierras del Asentamiento Humano: Son las tierras dentro del ejido destinadas a la construcción de casas y desarrollo de la vida social de la comunidad y miembros del poblado. Es ilegal enajenar estos terrenos, a menos que se aporten estas tierras a un municipio o estado de la Nación, para dedicarlas a servicios públicos.
• Tierras de Uso Común: Son las tierras del ejido que se destinan al uso común de los núcleos agrarios. Tampoco pueden venderse estas tierras, ya que son inalienables, imprescindibles e inembargables.
• Tierras Parcelarias: Son las parcelas asignadas individualmente a cada ejidatario, que sí pueden aprovecharse directamente para el propio beneficio de su dueño. La Ley Agraria establece que los derechos de los ejidatarios sobre sus parcelas se acreditarán con sus correspondientes certificados de derechos agrarios o certificados parcelarios, los cuales ostentarán los datos básicos de identificación de la parcela.

Elementos del Contrato de Compraventa de Terreno Ejidal

El terreno parcelario debe estar perfectamente identificado en cuanto a su ubicación y colindancias; el vendedor deberá contar con el certificado de derecho parcelario emitido por el Registro Agrario Nacional correspondiente.

Es muy importante que tomes en cuenta que no son susceptibles de constituir objeto de compraventa, los derechos no transferibles u objetos ilícitos, ni bienes que son de utilidad o dominio público; como obras u objetos históricos, de manera general.

En este caso, será necesario su celebración o protocolización ante notario público.

La Ley Agraria establece que los ejidatarios podrán enajenar sus derechos parcelarios a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo de población.

Para la validez de la enajenación se requiere:

• La manifestación de conformidad por escrito de las partes ante dos testigos, ratificada ante fedatario público.
• La notificación por escrito al cónyuge, concubina o concubinario, y los hijos del vendedor, quienes, en ese orden, gozarán del derecho del tanto.
• Dar aviso por escrito al comisariado ejidal.

Realizada la enajenación, el Registro Agrario Nacional procederá a inscribirla y expedirá los nuevos certificados parcelarios, cancelando los anteriores. Por su parte, el comisariado ejidal deberá realizar la inscripción correspondiente en el libro respectivo del ejido.

Declaraciones

En esta sección, las partes indican a las figuras legales que le representan, así como sus datos personales o institucionales, o si comparecen por su propio derecho.

Si es el representante legal el que comparece a firmar el contrato, debe especificarse el número de Escritura Pública en la que se le otorgaron los poderes para obligarse.

En este apartado será de vital importancia que se haga constar que el vendedor cuenta con el certificado de derecho parcelario correspondiente, y que está autorizado por la asamblea del ejido para vender su bien inmueble.

Cláusulas

1. El precio que debe pagarse por el terreno ejidal y plazos y términos de pago.
2. La aptitud legal para celebrar el contrato; y en cuanto al vendedor o ejidatario específicamente, la capacidad legal para vender el terreno parcelario objeto del contrato.
3. La causa, es la obligación recíproca entre el vendedor y el comprador.
4. El objeto en que recae la compraventa de bien inmueble, es decir, el terreno ejidal, identificándolo como terreno parcelario.
5. El cumplimiento de los requisitos de ley para la compraventa de terrenos ejidales, que explicamos anteriormente.

Firmas y Anexos

Deberán firmar tanto el vendedor como el comprador; se deberá anexar tanto la autorización de la asamblea ejidal para autorizar la venta del terreno individual, como el certificado de derechos parcelarios correspondiente.

Formato de Contrato de Compraventa de Terreno Ejidal

Aquí te dejamos un formato de Contrato de Compraventa de Terreno Ejidal listo para ser utilizado. Únicamente hace falta completar la información particular para tu caso específico.

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